Жилье для кума Тыквы

Сегодня покупка квартиры или иной недвижимости, в том числе и в рассрочку, стала проблемой для среднего россиянина. И дело не только в деньгах, но еще и в том, как, заплатив, не оказаться обманутым.
Даже недвижимость, право собственности на которую подтверждено судом, вплоть до высшей инстанции, может вновь стать предметом спора. Бывает, что люди живут в купленной квартире несколько лет, а потом узнают, что есть наследники, претендующие на нее. К тому же до 1994 года при приватизации несовершеннолетние не включались в число собственников квартиры. “Негарантированность” прав сегодняшних владельцев жилья касается практически всех объектов недвижимости, с которыми в течение последних десяти лет совершались какие-либо сделки.
Поэтому проверка так называемой юридической чистоты становится очень важной для покупателя. Наиболее добросовестные агентства недвижимости уже давно включили ее в число своих услуг. То есть если со стороны прежних собственников возникали претензии, то юристы этих компаний оказывали поддержку своим клиентам. Теперь некоторые агентства запустили собственные программы гарантий того, что клиенту, купившему через их фирму “грязную” квартиру, будет возмещен ущерб. “Инком-недвижимость” выдает покупателям гарантийный полис, “МИЭЛЬ-недвижимость” – гарантийное обязательство, компания Penny Lane Realty застраховала ответственность перед клиентами, чтобы полностью выплатить им ущерб. Но все это при условии добросовестности клиента.
И уж, конечно, ни в коем случае не стоит покупать недвижимость “напрямую”, без риэлтора, каким бы симпатичным ни казался ее владелец. Все-таки речь идет о большом риске, а деньги немалые.
Чтобы наши небогатые граждане могли купить жилье “в рассрочку”, им обычно предлагают несколько вариантов. Либо заключить договор о совместной деятельности (схема долевого строительства), либо инвестиционный договор, либо некое смешение этих форм. Сейчас появились и кооперативы, которые привлекают средства для строительства жилья.
В использовании подобных схем финансирования мы впереди планеты всей: в таких масштабах ни в одной стране они не применяются. В России же обычное дело, когда строительные фирмы собирают деньги с граждан по копеечке, а граждане рассчитывают, что дом строится на эти средства по кирпичику, как у кума Тыквы в сказке про Чиполлино.
Отчасти так оно и есть, только множество вопросов, касающихся ответственности застройщиков, никак не решены. На тех, кто считает себя будущими новоселами, перекладываются основные риски. А их немало: это завышение стоимости строительства, затягивание сроков сдачи, риски инфляции, кредитные, прав собственности и т.д. Причем строительные риски признаны самыми высокими в промышленности.
У нас фактически нет системы регистрации прав на строящееся здание: права на квартиры в доме без крыши никак не зарегистрировать. В некоторых регионах регистрируют инвестиционные договоры, но, по мнению специалистов, это проблемы не решает. Суды не принимают эти документы.
Чем кончается иной раз участие в долевом строительстве, помнят многие, кому знакомо название строительной фирмы “Юнистрой”. Поэтому фондом “Институт экономики города” и Комиссией по развитию ипотечного кредитования Госдумы и был разработан законопроект “О защите прав граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья”. Сейчас он находится в Думе, но пока еще не рассматривался. Предполагается, что строительная компания, привлекающая средства граждан, должна будет оформить так называемую проектную декларацию. В ней особо оговаривается финансовое положение компании. По законопроекту обязательства, которые берет на себя инициатор проекта, должны быть зарегистрированы государственной организацией. Также предлагается ввести жесткий контроль за целевым использованием средств.
“Идея этого законопроекта – Минздрав предупреждает, – констатирует Надежда Косарева, президент Фонда “Институт экономики города”. – Граждане должны знать, что идут на рисковые операции. Риски здесь, как в казино. Даже популярный Закон “О защите прав потребителей” не защищает права дольщиков и инвесторов в строительство”. Хотя, по ее мнению, сделать открытой информацию о проектах – это много значит.

Ирина ДЕМИНА