Дом, который построил дядюшка Сэм

Поговорить о доме, который построил дядюшка Сэм, стоит хотя бы потому, что у нас в стране жилищная проблема, не решенная до конца в советское время, продолжает обостряться. Получить жилье, улучшить жилищные условия, купить квартиру, построить собственный дом для большинства наших граждан, не имеющих дохода, кроме зарплаты, особенно работников бюджетных сфер, остается заоблачной мечтой. Увеличивается процент ветхого жилья, и без того недопустимо высокий. В каждом городе есть скопления трущоб, даже в Москве и подмосковных городах. Во многих регионах положение еще хуже. Очереди на получение жилья не уменьшаются, хотя попасть в такую очередь нуждающимся в улучшении жилищных условий весьма проблематично. Сильно обветшали многие наши деревни, пока еще многочисленные. Поддержание имеющегося жилищного фонда в должном состоянии в основном зависит от инициативы самих жильцов, многие из которых живут за чертой бедности. Реформа ЖКХ пока ничего не дала квартиросъемщикам. Жилищное строительство ведется в основном для тех, кто имеет деньги, его объемы намного ниже, чем в советские годы.

В советское время жилищная программа принималась на государственном уровне. Н.С. Хрущев был инициатором такой программы, начатой в 50-е годы, и этим он вошел в историю. В последующие десятилетия руководство страны продолжало курс на широкое жилищное строительство и создание мощной строительной индустрии. С окончанием советского периода и переходом к свободной экономике этот курс продолжить, как оказалось, некому. Частный капитал на сегодня озабочен собственными интересами, но никак не социальными нуждами общества.

В стране сложилась ситуация, когда жилищный вопрос становится общегосударственной проблемой. Но какой-либо общегосударственной жилищной программы пока нет. Парламент и власть как-то мало этим озабочены. Хотя всем ясно: если государство не может больше обеспечивать людей бесплатным жильем, значит, надо дать людям возможность самим строить и приобретать дома и квартиры, помогать им льготными кредитами и другими возможностями, которые имеет государство. Предпринимаемые попытки создания ипотеки неэффективны. Мэр Москвы Ю.М. Лужков на днях публично раскритиковал ипотечную систему, от которой пока мало проку.

Но если наш прошлый, социалистический опыт общегосударственного решения жилищной проблемы оказался неприменим в условиях рынка, то, может быть, будет полезен капиталистический? Соединенные Штаты Америки в период «великой депрессии» тоже прошли через кризис и реформы, когда десятки миллионов людей оказались за чертой бедности, во всей остроте встала жилищная проблема. Но в тот самый трудный для Америки период реформы начались именно с жилья.

Америка по-своему решала (и продолжает решать) свою жилищную проблему. Собственный домик с лужайкой является частью «американской мечты». Однако это клише выглядит парадоксально потому, что Америка всегда была нацией домовладельцев. Кстати, сто лет назад и Россию можно было назвать нацией домовладельцев – подавляющее большинство населения проживало в собственных домах, проблема нехватки жилья касалась в основном только городов, в которых проживала лишь пятая часть населения.

В 1900 г. 46,5% всех семей США проживали в собственных домах. Вплоть до 1930 г. этот процент оставался стабильным (47,8%). В октябре 1929 г. катастрофа на биржах Нью-Йорка обозначила начало десятилетнего периода тяжелейшего экономического кризиса – «великой депрессии». На тот момент Франклин Рузвельт был губернатором штата Нью-Йорк, где признаки кризиса проявлялись острее, чем в целом по стране: страшная безработица, хлебные очереди, гувервилли (городки из картонных коробок, где находили приют люди, выселенные из домов за неуплату аренды или ссуды, названные в честь действующего президента США Г. Гувера). Точное количество бездомных в 1930-е гг. не поддается учету, но о масштабах бедствия может говорить уровень безработицы, который в 1932 г. составлял свыше четверти численности всего трудоспособного населения.

В 1932 г. Рузвельт, пообещавший избирателям, что выход из беспрецедентного кризиса будет найден, был избран президентом США. В числе первых инициатив его администрации было создание «Корпорации займа для домовладельцев», которая должна была оказывать финансовую помощь как владельцам домов, которые были не в состоянии погашать ссуды, так и банкам-кредиторам, терпевшим громадные убытки из-за неплатежеспособности заемщиков.

Подобные шаги предпринимались и администрацией Гувера. Однако эта мера лишь незначительно смягчала ситуацию, но в малой степени стимулировала кредитные организации и покупателей недвижимости. В 1934 г. администрацией США была создана федеральная жилищная администрация, в задачи которой входило стимулирование кредитных организаций к выдаче жилищных займов малообеспеченным семьям, защита ипотечных банков с помощью программы страхования жилищных займов. Из 1930-х гг. также берут начало программы жилищных субсидий и строительство домов для малоимущих семей (эти задачи был призван решить особый «Закон о жилье», принятый в 1937 г.). В 1938 г. была создана федеральная национальная ассоциация жилищных кредитов (ныне более известна как «Фэнни Мэй» – женское имя было образовано на основе аббревиатуры официального названия организации), чья последующая деятельность в немалой степени определила бурный рост жилищного рынка США.

В 1940 г. доля американцев, проживающих в собственных домах, еще оставалась значительно ниже, чем в предкризисные годы – 43,6% против 47,8% в 1930 г. Однако именно в 1930-е годы была создана мощная институциональная база для активной жилищной политики государства. Задача увеличения численности домовладельцев превратилась в важный элемент национальной политики, а домовладелец стал одним из главных объектов опеки государства и опорой его экономической политики. Франклин Рузвельт впервые начал называть американцев «нацией домовладельцев».

Согласно одному из определений, «американская мечта» – это надежда на лучшее качество жизни и более высокий, чем у родителей, жизненный стандарт. В 1940-50 гг. приобретение собственного дома становится основой жизненной программы для каждого американца.

Революция в послевоенном жилищном строительстве связана с именем Уильяма Левитта, который в годы Второй мировой войны разрабатывал технологии быстрого строительства казарм, а после войны поставил на поток производство типовых домов в штате Нью-Йорк. Левитт разбил процесс постройки дома на 27 этапов, каждый из которых выполняла одна бригада. Планировка дома была проста, а метраж жилья незначителен. Однако использование рациональной технологии позволило строительной компании сдавать «под ключ» 36 домов в день. Первоначально дома предназначались для демобилизовавшихся военных, однако скоро они стали доступны и для других категорий населения. «Левиттауны» – пригородные поселки, образованные коттеджами и таунхаузами, стали строиться повсеместно.

В те же годы возникла другая мощная тенденция в жилищной политике – Америка стремительно стала превращаться в страну преимущественно «пригородного населения» – это некая комбинация городского и сельского типов, совмещающая в себе преимущества работы в современном городе и жизни на лоне природы. Власти США намеренно стимулировали переезд американцев в пригороды. Так, молодоженам и молодым семьям с детьми предоставлялась правительственная помощь для покупки домов за городом.

В 1956 г. федеральное правительство приняло национальный закон об оборонных хайвеях, который предусматривал строительство более 64 тыс. км скоростных шоссе стратегического назначения. Активное строительство дорог в совокупности с низкими ценами на бензин благоприятствовали активному пригородному строительству. В 1960 г. 75% американских семей имели автомобили (для сравнения, в 1940 г. – 50 %). Многие предприятия также переехали в пригороды, за ними последовали торговые и развлекательные центры. В 1960 г. численность жителей пригородов в Америке впервые превысила численность горожан. На протяжении 1970-1980-х гг. все больше зажиточных семей и представителей среднего класса покидали города. В городах, в свою очередь, обострялись социальные проблемы: безработица, бедность, преступность, алкоголизм и наркомания.

По данным министерства жилищного и городского развития США, только в 1996 г. из города в пригород переехало 2,7 млн. человек, в то время как в обратном направлении – 800 тыс. За период с 1970 по 1997 гг. население пригородов увеличилось на 60%, в то время как прирост числа горожан составил лишь 9,6%. Жилищный бум 1940-х и 1950-х позже перешел в стадию устойчивого роста, длящуюся и поныне. В 1950 г. владельцами собственного жилья были 55% американских домохозяйств (традиционный американский термин – группа людей, не обязательно состоящая в браке, но проживающая совместно и совместно ведущая хозяйство). В 1960 г. их число выросло до 61,9%, в 1980-м – до 64,4%, в 2000-м – до 67,4%.

Изначально центральные и местные власти ориентировали жилищную политику на широкие слои населения, и главным средством для этого было максимальное облегчение доступа к кредитам. Но даже в 1950-е годы привычка населения сберегать и накапливать преобладала, и жизнь в долг еще не превратилась в привычное явление. В 1950 г. менее половины американских домов имели невыплаченную ссуду (для сравнения, в 1983 г. 63,8% домов не были выкуплены у кредиторов). Причем размеры займов были незначительными по сегодняшним меркам – заем в среднем составлял лишь 36% от стоимости дома, в то время как сейчас привычны жилищные кредиты, составляющие 80-100% от стоимости жилья.

Изменение масштабов кредитования во второй половине ХХ столетия в большой степени произошло благодаря деятельности государственных корпораций и так называемых «предприятий, спонсируемых правительством» по созданию вторичного рынка жилищных закладных. Кредитные возможности банков ограничивались деньгами, имеющимися на счетах, а сами по себе закладные обязательства покупателя недвижимости не были высоколиквидным активом. Эти обстоятельства ограничивали возможности развития рынка жилья. Ситуация изменилась благодаря деятельности «Фэнни Мэй». Первоначально «Фэнни Мэй» функционировала как национальная ссудосберегательная компания, предоставляющая местным банкам средства для кредитования покупки жилья клиентами на льготных условиях. Ассоциация сыграла решающую роль в создании вторичного рынка жилищных закладных, которые покупались ею у банков и перепродавались инвесторам. «Фэнни Мэй» также активно привлекала иностранные инвестиции. Развитие вторичного рынка ссуд позволяло поддерживать кредиторский бум на протяжении длительного времени. В 1968 г. администрация президента Линдона Джонсона решилась на приватизацию государственной «Фэнни Мэй» (к этому времени ассоциация заняла монопольное положение на рынке жилья), дабы пополнить бюджет, обремененный вьетнамской войной.

Когда в конце 1960-х замедлилась динамика развития жилищного рынка, в 1968 г. конгресс США учредил «Гинни Мэй», а в 1970 г. была создана компания «Фрэдди Мэк» (имена также образованы на основе аббревиатур), со статусом и функциями, аналогичными «Фэнни Мэй». В отличие от двух других корпораций, которые создавались как частные фирмы, работающие под государственным надзором (спонсируемые правительством предприятия), «Гинни Мэй» была государственным агентством, которое открыто пользовалось государственными гарантиями.

Однако федеральная власть в разных формах участвовала и в судьбе двух других своих детищ – «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мэк», прежде всего давая государственную гарантию обязательствам этих агентств, что позволяло им привлекать заемные средства по рекордно низким ставкам. Государство также субсидировало эти корпорации, они были освобождены от уплаты федеральных и местных налогов на прибыль.

Покупка дома и желание его постоянно совершенствовать создали целую индустрию, которая оказалась наиболее стабильной отраслью экономики США в годы недавней рецессии (2001-2002). Согласно данным национальной ассоциации домостроителей, в 2003 г. строительство одной тысячи односемейных домов создало 2448 рабочих мест в строительной и смежных отраслях, сформировало заработный фонд в размере 79,4 млн. долларов и обеспечило 42,5 млн. долларов налоговых поступлений в федеральный и местные бюджеты.

За пятьдесят лет система ипотечного кредитования превратилась в мощнейший фактор, влияющий на состояние американской экономики, а также эффективный рычаг финансового регулирования. На сегодняшний день «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мэк» контролируют до 90% рынка, на котором циркулируют кредитные обязательства покупателей жилья. Они также являются крупнейшими в мире компаниями-должниками, чей совокупный долг достигает 46% государственного долга США.

По мнению пессимистов, бум жилищных кредитов может закончиться беспрецедентным кризисом. Оптимисты же прогнозируют, что к 2010 г. доля домовладельцев в США достигнет 70% от общего числа домохозяйств.

Вильгельм ВОЛКОВ и Агентство Washington ProFile