Мечтать не вредно . В том числе и о собственной квартире

Пока граждане спорят по поводу замены льгот, на них надвигается еще большая напасть – жилищная. Если получение компенсаций за свои привилегии касается только льготников, то новые правила владения и распоряжения недвижимостью так или иначе затронут каждого. Рыночная экономика напористо входит в жилищную сферу. Сейчас в Думе утверждается пакет из 27 законопроектов по жилью, включающий поправки в Гражданский, Жилищный и Градостроительный кодексы. Так что хорошие законы об ипотеке примут вместе с поправками в Жилищный кодекс, которые уже назвали антисоциальными. По крайней мере, теперь «ваша крепость» становится намного большей ценностью, чем вчера.

СтатфактГрядет жилищная революцияКакие же новшества грядут параллельно с разговорами о развитии ипотеки и о том, что жилье должно быть доступным? Учителей лишают бесплатного жилья. Очередникам стоит расстаться с несбыточными надеждами. Общежития приобретают свой первоначальный статус. Прекращается приватизация жилья. Появляется ощутимая разница между приватизированной и неприватизированной недвижимостью Прописка теряет значение, большей ценностью становятся звание и права собственника.Все это настолько серьезно и явно может вызвать недовольство россиян, что депутаты решили отложить утверждение некоторых частей законопроекта во втором чтении на сентябрь. Депутаты все же хотят доработать Жилищный и Градостроительный кодексы. Так что небольшие, очень небольшие надежды на то, что перечисленное выше изменится, все же остаются.

Доступное – это не дешевое

Формирование рынка доступного жилья – такую задачу президент поставил перед правительством в ежегодном послании. Правда, доступное – не означает дешевое, а, как поясняют специалисты, в соответствии с доходом.

Одна часть законопроектов облегчает получение гражданам ипотечного кредита. Государство собирается помочь и банкам, чтобы они охотнее давали нужные для кредитования «длинные» деньги. Предполагается, что объем кредитов резко возрастет: с 10,5 млрд. рублей в 2003 году до 344 млрд. в 2010 году. Но при этом и цены на жилье увеличиваются стремительно: в целом по России на 26% в год, а в Москве – на 45%.

Возросший спрос подтолкнет цены вверх. Поэтому вторая часть законопроектов направлена на стимулирование строительства. Хотя в любом случае темпы его роста будут отставать от потребностей.

Что касается снижения цен на жилье, то это возможно лишь с принятием программы демонополизации строительного рынка, считает глава Федеральной антимонопольной службы Игорь Артемьев. В рамках борьбы с монополизмом было утверждено, что местные власти будут проводить открытые аукционы по предоставлению земельных участков.

По исследованиям Института экономики города вся эта революция начинается отчасти и потому, что в собственности граждан сегодня 70% жилья (практически как в США) и 90% строительных компаний. В последние два года индивидуальное жилищное строительство выросло в 2,5 раза. Причем практически полностью за счет средств граждан и при практически полном отсутствии кредитной системы.

Авторы законопроектов уверяют, что массовое жилье будет стоить по 8-10 тысяч рублей за метр и у 30% населения с доходом 8-12 тысяч в месяц появится возможность приобрести квартиру с помощью ипотеки.

Налоговый рай или ад?

С одной стороны, планируется предоставить налоговые льготы: операции купли-продажи земельных участков и жилья освобождаются от НДС. Будет усилена система регистрации прав на недвижимость и система учета недвижимости с тем, чтобы защитить права добросовестных приобретателей.

Законопроект «О кредитных историях», которые существуют во всех странах и крайне важны для любого законопослушного гражданина, наконец-то будет принят. Прежде всего он поможет банкам при выдаче кредита получить информацию о добросовестности заемщика.

Наконец-то разработаны законопроекты об инвестиционных соглашениях и общих принципах регулирования тарифов коммунального комплекса.

В Налоговом кодексе появится новая статья о местном налоге на недвижимость. Пока предполагают, что будут единые правила налогообложения для частных собственников квартир, гаражей, жилых домов, земельных участков, предназначенных под жилое строительство. Сейчас граждане платят налог на имущество по ставке от 0,1% до 2%. Новый налог, как планируется, составит 0,5-1%, но уже от рыночной стоимости недвижимости. А конкретную ставку будут определять местные власти.

Жилье – мое?

На этом все хорошее кончается. В пакет входит также новая редакция Жилищного кодекса, которая отменяет всю привычную систему обеспечения граждан жильем. Предполагается, что всех нас разделят на три части. Одной части – малоимущим обещают бесплатное жилье по социальному найму, при этом регионы сами станут определять, кто таковым является. Остальные граждане станут либо нанимателями коммерческого жилья, либо будут приобретать его в собственность с помощью той же ипотеки и других форм кредитования.

В Жилищном кодексе нет пока ответа на вопрос, что будет с гражданами, занимающими социальное жилье, но переставшими входить в категорию малообеспеченных.

Все очереди на получение квартиры предполагается объединить в одну – по времени принятия на учет – никаких прежних перво- и внеочередников. Вообще по поводу очередников еще ведутся жаркие споры: объединить страдающих заразными формами туберкулеза, которые в Москве, например, ждут очереди 8 лет, и семьи с близнецами, которые, ожидая квартиру, успели вырасти до 17 лет, – все равно что «в одну упряжку впрячь коня и трепетную лань». Без очереди получат жилье только те, кто остался без крова после стихийных или иных бедствий. И при этом они должны, по определению местных властей, считаться малоимущими, то есть по крайней мере не иметь собственного жилья. А граждане, которые ухудшили свои жилищные условия, к примеру разделили квартиру после развода, могут встать в очередь лишь через пять лет после разъезда.

В этом вопросе будет четко разграничена ответственность между федеральным и местным бюджетами. «В старом кодексе право получения бесплатного жилья предоставлялось практически всем, что было обманом, граждане вставали в очередь и стояли в ней много лет, – говорит председатель Комитета Думы по законодательству Павел Крашенинников. – А средства, которые выделялись на финансирование социального жилья, размывались. Старый кодекс коррупционен».

Не исключено, что поправки будут внесены в статью об ответственности за самовольную перепланировку квартир. Но здесь еще требуются доработки, потому что запреты и масштабы «вреда» прописаны нечетко.

Лишиться крыши – проще простого

Выселение из занимаемого жилья пока однозначно возможно при лишении родительских прав и при самовольном вселении в квартиру. Если наниматель муниципального жилья не будет платить за квартиру в течение полугода, его тоже могут выселить по суду, но при этом ему должны предоставить новое жилье из расчета 6 кв. метров на члена семьи. Если задолженность связана с невыплатой заработной платы, то решение о выселении приниматься не будет. Примерно та же норма существует и сейчас, но не действует, потому что этих «по 6 кв. метров» у регионов нет и не предвидится. Но окончательное решение еще не принято.

Собственник теперь получит больше прав, чем раньше. По крайней мере ситуация, когда разведенные супруги продолжают жить вместе, да еще со своими новыми семьями на одной площади, возможно, уйдет в прошлое. Должны вступить в действие нормы о правах семьи владельца квартиры. Членам семьи, возможно, придется заключать соглашения с собственником, нечто вроде брачного контракта о невыселении. Были предложения о том, что прописанные в квартире бывший супруг или супруга (теща, свекровь и т.д.) получат право жить в ней после развода только в течение года и только по решению суда. Но здесь еще нужны уточнения, так как часто квартира была получена или куплена в браке. Не будут лишать жилья только законных детей.

Жильцов общежитий, как предполагается, могут выселить за долги по ЖКХ, а также в случае прекращения трудовых отношений с организацией – собственником общежития. Увольнение по сокращению штатов, банкротство предприятия, долги по зарплате – не аргумент против лишения жилплощади. А если общежитие переходит к новому собственнику, то всех жильцов выселяют «без предоставления другого жилого помещения». Исключение – только для семей военнослужащих, пенсионеров и инвалидов, получивших увечья на данном предприятии.

Сильным местом нового документа называют его комплексность. В жилищной сфере скопилось столько недоработок и противоречий, что их необходимо решать одновременно. И подобных пакетов должно быть еще несколько, прежде чем в этой сфере будет наведен хотя бы элементарный порядок. По мнению президента Фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, все задуманные меры позволят в ближайшие 5-6 лет кардинально изменить ситуацию на рынке жилья и снизить рост цен.