Земельный вопрос. Не знаешь законы – теряешь миллионы

Несколько лет назад расхожей стала такая фраза, обращенная к высшей школе: «Если вы умные, то почему такие бедные?!» Сегодня на этот вопрос можно дать ответ: потому что вузы наивные, доверчивые, не умеющие читать законы и грамотно отстаивать свои права.

Вузы априори, во-первых, считаются бедными (основной показатель – малые зарплаты преподавателей), во-вторых, забытыми властью. Но проблема сегодня в том, насколько умеют вузы рачительно использовать то, что им дала власть. Недавно Счетная палата РФ обнародовала итоги проверки того, как в Москве в 1992-2010 годах и 2011 году использовали земельные участки, предоставленные в бессрочное пользование федеральным вузам, в частности Российскому государственному геологоразведочному университету имени Серго Орджоникидзе. Вот тут открылись удивительные факты.В 1991 году после распада СССР Верховный совет РФ своим постановлением разграничил государственную собственность на федеральную, региональную и муниципальную. Права собственности, скажем, упраздненного тогда Гособразования СССР должна была определять и передавать Комиссия по рациональному использованию имущества. Следов Счетной палате РФ найти не удалось: нынешнее Министерство образования и науки РФ документами о передаче имущества не располагает, оно отсылало аудиторов в Росархив. Но, что интересно, в Росархиве нет рабочих материалов и документов о результатах работы такой комиссии, хотя должна была быть как-то зафиксирована передача имущества тогдашним новообразованным Министерству образования РФ и Госкомвузу РФ. Отсюда вывод: кто-то прозорливый уже тогда понимал, о каком богатстве пойдет речь и как этим богатством можно распорядиться в чьих-то, отнюдь не вузовских, интересах.В 1994 году Правительство РФ приняло постановление о том, что только федеральные органы власти вправе распоряжаться госимуществом, и только с согласия Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом, а в 1998 году оно утвердило Положение об учете федерального имущества и ведении реестра этого имущества. Имущество то было, в частности, земельными участками, находящимися в федеральной собственности.Федеральный вуз – Геологоразведочный университет имени Серго Орджоникидзе – имел в Москве солидный земельный участок в 11,5 гектара на праве бессрочного пользования, но следов разграничения прав на него в далеком 2004 году не оказалось. По закону, если имущество не оформлено должным образом, им может распоряжаться местная власть, что и произошло, полномочия собственника земли стало исполнять правительство Москвы. Чувствуя себя хозяйкой, городская власть разделила участок на две части. На одной – 2,75 га – она решила построить жилые дома с встроенно-пристроенным помещением детского сада на 75 мест, учреждениями обслуживания, отдельно стоящим гаражом, супермаркетом. При этом как-то формула постоянного (бессрочного) пользования была незаконно изменена на безвозмездное срочное пользование без участия настоящей собственницы – федеральной власти. На другой части – 8,8199 га – по предложению префектуры Юго-Западного административного округа и университета решили в 2004-2007 годах построить жилые дома общей площадью до 70000,0 кв. м и объекты соцкультбыта (физкультурно-оздоровительный комплекс) общей площадью до 6000,0 кв. м, подземный гараж на 115 машиномест, многоэтажный гараж на 250 машиномест, супермаркет, пристройку блока начальных классов к школе №103. Размах был поистине широким, правда, принимая и это решение, федеральную власть, как положено по закону, не спросили.Денег на такое широкое строительство у университета, конечно, не было, но он стал заказчиком по проектированию и строительству, в планах было привлечь инвесторов, а потом поделиться с ними площадями в построенных зданиях. Финансирование строительства жилых домов и объектов соцкультбыта предусматривалось в полном объеме осуществить в 2004-2007 годах за счет средств привлеченных инвесторов. Но дело, видно, шло туго, поэтому правительство Москвы внесло коррективы, и строительство предусматривалось закончить уже в 2010 году. Площади в новостройках договорились распределить так. Жилые помещения: один процент – совету ректоров вузов Москвы и Московской области, 99% – в федеральную собственность для оформления в установленном порядке РГГРУ, в том числе для расчетов с привлеченными инвесторами, при условии перечисления 12458,7 тыс. долл. США в рублевом эквиваленте в традиционный бюджет Москвы. Нежилые помещения: 40% – в собственность Москвы; 60% – университету, в том числе для расчетов с привлеченными инвесторами. Казалось бы, все хорошо и справедливо, но это только так казалось.Правительство Москвы, университет и инвестор ООО «Рантект», выбранный в результате проведенного конкурса, подписали инвестиционный контракт, в котором разделение площадей было уже иным. Один процент жилой площади получало правительство Москвы, три процента – университет (при этом порядок передачи университету 3% квартир в построенном доме не был никак обговорен и не согласован ни с правительством Москвы, ни с Росимуществом), 16% – «Рантект» для реализации и получения средств на строительство ФОКа, реконструкцию и капитальный ремонт объектов заказчика и 80% – в собственность. Нежилые помещения и объекты соцкультбыта распределялись тоже по-иному: 40% – правительству Москвы, 60% – университету для расчетов с инвестором, гаражи и сервисные службы становились собственностью инвестора. Федеральную власть при этом снова не спросили и таким образом нанесли убытки – инвестор фактически получал права на землю, а это было нарушением Земельного кодекса. К тому же инвестор собирался реконструировать какие-то объекты, принадлежащие университету, а для этого нужно было решение Правительства РФ. Самое интересное, что территориальное управление Росимущества по Москве обращалось в прокуратуру ЮЗАО с просьбой принять меры, но эта прокуратура, как и городская, никаких нарушений закона не увидела, в частности, потому, что еще в 2002 году Министерство образования РФ и Минимущество России дали согласие на частичное изменение целевого использования земельного участка, предоставленного университету.В конце концов два жилых дома были построены и сданы, но к тому времени университет посчитал целесообразным пересмотреть свою долю в инвестиционном контракте, произвести перерасчет с инвестором (ООО «Рантект») по изменению условий инвестиционного контракта и в результате строить исключительно то, что нужно вузу, – ФОК и стадион, а не жилые дома и гаражи. Срок сдачи объекта в эксплуатацию запланировали на 2011 год, затем он плавно переместился на конец 2013 года.Но вы помните, что у РГГУ был еще второй участок земли. Что произошло с ним? На этом участке еще в 1987 году было решено построить два здания общежития на 1019 мест и спортивный комплекс РГГУ. После 1991 года у университета и на это не было денег. И тут решено было тоже пригласить инвестора.В 1993 году университет, Комитет Российской Федерации по геологии и использованию недр (Роскомнедра), Центр региональных геофизических и геоэкологических исследований (Центр ГЕОН), акционерное общество «Российская горно-геологическая компания «Роснедра» заключили договор о совместном строительстве в 1992-1994 годах 13-этажного жилого здания, состоящего из общежития улучшенного типа, жилого блока на 84 квартиры и двухэтажной пристройки. Обязанности были распределены так: университет осуществляет надзор, Центр ГЕОН – технический надзор, заключение договора-подряда, расчеты с подрядчиком и обеспечение стройки необходимыми материалами, Роскомнедра – финансирование строительства. После завершения строительства объекта университет должен был получить общежитие улучшенного типа; Роскомнедра – 63 квартиры; Центр ГЕОН – 12 квартир; Роснедра – двухэтажную пристройку, производственные помещения первого этажа в жилом блоке и 9 квартир. Но и тут, видимо, строительные работы шли туго, поэтому в 1999 году в условия договора были внесены изменения: появился еще один инвестор – НПП «Аэрогеология», который обязался профинансировать строительство, а в результате получить двухэтажную пристройку, производственные помещения первого этажа в жилом блоке и подвальное помещение, Роснедра теперь получали только 9 квартир. Как и в случае с первым земельным участком, этот проект с Правительством РФ не был согласован, что стало новым нарушением закона.В 2000 году было подписано новое дополнение к договору. Университет, Министерство природных ресурсов РФ, Центр ГЕОН, Роснедра и НПП «Аэрогеология» договорились, что объектом строительства станет 15-этажное жилое здание (прибавились два этажа), состоящее из общежития улучшенного типа, жилого блока на 107 квартир и двухэтажной пристройки. Все участники договора должны были получить: университет – общежитие улучшенного типа на 300 мест (количество мест, как видим, почему-то уменьшилось более чем в три раза); Министерство природных ресурсов РФ – 62 квартиры; Центр ГЕОН – 11 квартир; Роснедра – 9 квартир; НПП «Аэрогеология» – двухэтажную пристройку, производственные помещения первого этажа в жилом блоке и подвальные помещения.Жилой дом был построен в 2001 году, введен в эксплуатацию в 2002 году, но при этом в связи с отсутствием финансирования цокольный этаж введен в эксплуатацию не был, работы по монтажу остальных объектов были выполнены, но они не были приняты в эксплуатацию из-за незавершенных отделочных и внутренних специальных работ. Поскольку у университета и ВНИИ «Геофизика» (правопреемник Центра ГЕОН) не было собственных, привлеченных и госбюджетных средств на финансирование оставшихся работ, объект незавершенного строительства столичные власти закрепили на праве хозяйственного ведения за ФГУП «ПромЭкс», хотя это было нарушением инвестиционного договора. У «ПромЭкс», видимо, денег тоже в избытке не наблюдалось, потому что оно тут же сдало незавершенку в аренду ООО «Агентство архитектурных и строительных технологий». Это объект-то федеральной собственности! Сведений о стоимости арендной платы, порядке ее перечисления на счет «ПромЭкс» и перечислении части арендной платы на соответствующие доходные счета федерального бюджета нет, как нет и информации о том, что на объект незавершенного строительства были оформлены свидетельства о государственной регистрации права Российской Федерации и о государственной регистрации права хозяйственного ведения «ПромЭкс».С появлением «ПромЭкс» распределение площадей изменилось существенно. Из общих площадей, строительство которых предусмотрено в рамках инвестиционного контракта от 16 октября 2001 года (общежитие улучшенного типа на 300 мест площадью 5685,3 кв. м; жилой дом на 107 квартир общей площадью 8897,0 кв. м; первый цокольный этаж жилого дома и двухэтажная пристройка суммарной нежилой площадью 960,0 кв. м), за ВНИИ «Геофизика» была закреплена квартира, за «НПП «Аэрогеология» – общежитие улучшенного типа – жилой дом с 2-этажной пристройкой (часть нежилых помещений); за «ПромЭкс» – общежитие улучшенного типа на 300 мест, оставшиеся жилые и нежилые помещения находятся в собственности и в пользовании других лиц, включая физических (собственников построенных квартир). Наверное, вы уже догадались, что по результатам реализации этого «блестящего» инвестиционного проекта университет не получил ни одного квадратного метра возведенных площадей и фактически утратил права на земельный участок, на котором осуществлялось строительство.История эта весьма поучительна. Имея более десяти гектаров земли в столице – богатство немалое, ведь по рыночным ценам стоимость земли составляет много миллионов долларов, университет мог по-разному распорядиться ими в интересах преподавателей и студентов. Но вышло так, как вышло. Отчасти потому, что изначально в законодательном поле не были определены правила игры, позволяющие реализовывать инвестиционные проекты так, чтобы не страдал владелец земли, пускающий инвесторов в свои владения. Отчасти потому, что об интересах высшего образования не думало ни правительство Москвы в его прежнем составе, ни те организации, для которых вуз выпускает специалистов, иначе ситуация с утратой общежитий не была бы такой острой. Отчасти потому, что те, кому положено следить за интересами Российской Федерации, сохранением и правильным использованием ее имущества, долгое время делали вид, что происходящее их не касается. Но самое главное, все произошло потому, что вузовская администрация в прежнем составе не знала законов, пыталась соблюсти какие-то собственные интересы, а потому не смогла сохранить то, что ей доверило государство.Счетная палата РФ проверила только несколько вузов столицы и обнаружила вопиющие нарушения. Остается гадать, будут ли проверены все вузы России и какие еще факты потери их имущества нас удивят и огорчат.