На чтение: ≈ 33 мин.Основные понятия: жилищные правоотношения, жилищное законодательство, договоры по поводу жилых помещений, договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, приватизация жилья, наследование жилых помещений.
– совокупность нормативных актов, регулирующих жилищные отношения, т.е. отношения, складывающиеся в процессе удовлетворения потребности граждан в жилье.
Тема «Жилищные правоотношения»
«Мам, я твою просьбу выполнил, – рассказывал вечером вернувшейся с работы маме Максим. – Сходил в бухгалтерию нашего РЭУ, и нам квартплату пересчитали. Но знаешь, мама, вместе со мной в очереди сидела одна женщина, и я видел у нее в руках договор купли-продажи квартиры. А у нас такого договора нет. Вдруг нас из квартиры выгнать могут?»
«Сейчас, Максим, те, кто живет в квартирах, могут быть и собственниками, и нанимателями, как мы с тобой. Поэтому у нас есть договор найма и из квартиры нас не выгонят. А если мы решим стать собственниками нашей квартиры, можем ее приватизировать. Хочешь, я тебе все объясню», – ответила мама.
Людям необходимо жилье. Одни его имеют, другие стараются (порою в течение длительного времени) его получить. В том и другом случае люди вступают в правоотношения, которые регулируются нормами права. Эти правоотношения называются жилищными.
Жилищные правоотношения являются комплексными. В их состав входят отношения:
по использованию, управлению и эксплуатации жилых помещений;
обеспечению их сохранности;
учету тех, кто нуждается в жилье, и распределению жилой площади и др.
Жилищное законодательство
Жилищные правоотношения регулируются жилищным законодательством. К законам, которые действуют в этой области, относятся Гражданский кодекс Российской Федерации, Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», Закон Российской Федерации «О товариществах собственников жилья». Эти правоотношения регулируются также указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации и иными актами, в том числе издаваемыми на уровне субъектов Федерации.
Раньше в городах нуждавшихся в жилье граждан ставили на учет и со временем (которое порою растягивалось на многие годы) предоставляли комнату или квартиру на условиях найма, т.е. граждане не становились собственниками квартир или комнат, а получали их только во владение и пользование. В сельской местности дома, как правило, находились (и находятся сейчас) в частной собственности сельских жителей.
В настоящее время ситуация в этой области в городах изменилась. Если прежде жилище принадлежало государству, местному органу власти или предприятию, на котором работал жилец, то теперь все большее распространение получают отношения частной собственности. В связи с этим сейчас можно выделить следующие основные формы реализации прав граждан в жилищной сфере:
использование жилого помещения на основании договора найма;
участие в жилищно-строительных и жилищных кооперативах либо в товариществах собственников жилья;
приобретение жилья в собственность в силу гражданско-правовых сделок;
использование жилого помещения на основании иных гражданско-правовых договоров (безвозмездное пользование и др.).
Наем жилого помещения
Как форма решения жилищного вопроса наем жилого помещения пока является основным. По договору найма одна сторона – собственник жилого помещения (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Действующее законодательство различает договор социального найма и договор коммерческого найма. Отличие этих договоров в том, что договор социального найма заключается только на муниципальную жилую площадь и регулируется преимущественно нормами жилищного законодательства. Договор коммерческого найма заключается как на муниципальную, так и на жилую площадь, принадлежащую на праве частной собственности гражданам и юридическим лицам, и регулируется исключительно нормами гражданского права.
Договор найма предусматривает использование жилья только для проживания граждан, он совершается в письменной форме, сохраняется при смене собственника жилого помещения. Наниматель вправе предоставлять жилое помещение временным жильцам на безвозмездной основе и передавать его в пользование за плату поднанимателю (с согласия наймодателя).
Согласно Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики», наниматель, или арендатор, жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право (с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи) произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором.
Приобретение жилья в собственность
Следующая форма решения жилищного вопроса – приобретение жилья в собственность. Вспомним, что гражданское законодательство определяет право собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и законные интересы других лиц.
Основанием для приобретения права собственности на жилые помещения служат:
приватизация;
договоры купли-продажи, мены, дарения и др.;
наследование жилья и др.
Уточним, что все основания возникновения права собственности на жилые помещения являются сделками (договорами).
Объектом таких сделок могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо квартирах. В сделках участвуют лица, обладающие правоспособностью и дееспособностью, с соблюдением определенных законами условий и порядка.
Договоры купли-продажи жилых помещений, мены и др. заключаются исключительно в письменной форме, т.е. путем составления единого документа, подписываемого сторонами.
Помимо придания договору письменной формы, необходима государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с помощью которой признается и подтверждается государством возникновение, ограничение, переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Регистрация осуществляется в Едином государственном реестре прав, который ведется органами юстиции по месту нахождения жилого помещения.
Можно выделить следующие стадии совершения сделки:
заключение письменного договора, подписываемого сторонами;
нотариальное удостоверение сделки (необязательная стадия для большинства сделок с жилыми помещениями);
государственная регистрация перехода прав на жилое помещение. Сделка считается совершенной, а правовые последствия наступившими с момента государственной регистрации.
Самый распространенный договор по поводу жилья – купля-продажа. По договору продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель – принять и оплатить это имущество.
Схожей с куплей-продажей является мена жилых помещений. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны имущество в обмен на другое.
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать вещь в собственность другой стороне (одаряемому). Договор дарения недвижимого имущества считается заключенным с момента его государственной регистрации.
В последние годы большое распространение получила приватизация жилья. Приватизация жилья – бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Обязательным условием приватизации жилого помещения является согласие на ее проведение всех проживающих в этом помещении. Гражданин имеет право на приобретение жилого помещения в собственность бесплатно, в порядке приватизации, только один раз.
Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, в исключение из общего правила сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.
Особенно важна защита интересов несовершеннолетних, проживающих в приватизируемой квартире. Члены семьи нанимателя, т.е. его супруг, дети, нетрудоспособные иждивенцы и другие родственники, пользуются всеми правами наравне с нанимателем, следовательно, несовершеннолетние лица также вправе стать участниками общей собственности на занимаемое жилое помещение.
Гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений, если приватизация данных жилых помещений не запрещена законом. До принятия решения о приватизации проверяется, возможна ли приватизация данного жилого помещения и занимает ли гражданин жилое помещение, которое желает приватизировать; получено ли согласие на приватизацию со стороны всех граждан, проживающих в этом жилом помещении.
Наследование жилых помещений, квартир, жилых домов, комнат происходит по общим правилам наследования, установленным в Гражданском кодексе Российской Федерации. Непременным условием наследования жилых помещений является нахождение их к моменту смерти наследодателя в его частной собственности.
Словарь урока
Жилищное законодательство – совокупность нормативных актов, регулирующих жилищные отношения, т.е. отношения, складывающиеся в процессе удовлетворения потребности граждан в жилье.
Жилищные правоотношения – урегулированные нормами права отношения по поводу использования жилых помещений, а также иные отношения, связанные с эксплуатацией жилого фонда.
Жилищный фонд – совокупность жилых помещений, подчиняющихся особому правовому режиму в силу особенностей формы собственности, характера использования и других факторов.
Вопросы для самопроверки
1. Каковы основные формы реализации прав граждан в жилищной сфере?
2. Каким образом жилье приобретается в собственность?
3. Как осуществляется приватизация жилья?
4. Какими правами пользуются несовершеннолетние при приватизации жилья?
Задания для самостоятельной работы
1. Семья Демидовых проживала в муниципальной квартире по договору найма. Глава семьи заключил договор с фирмой «Аракс» о хранении радиоаппаратуры. Семья освободила квартиру и стала проживать у родственников, а в квартиру завезли коробки с радиоприемниками. Жилищное управление подало в суд иск о выселении семьи Демидовых.
Как должен решить гражданский спор суд? Поясните ваше мнение.
2. Гражданин Мишин приватизировал квартиру, которую он нанимал. После этого он женился, переехал жить к жене и зарегистрировался в квартире своей супруги. Позже Мишин решил стать собственником и этой квартиры и начал оформлять документы на приватизацию квартиры жены. Но жилищное управление отказало ему в просьбе о приватизации, мотивируя тем, что…
Какое основание выдвинуло жилищное управление для отказа в приватизации квартиры гражданину Мишину?
3. Шестнадцатилетний Петр К. после того, как его мать приватизировала их квартиру, стал собственником ее части. Когда он достиг совершеннолетия, поступил на работу и женился, ему предоставили по договору найма однокомнатную квартиру. Петр решил ее приватизировать, но администрация, сославшись на то, что ему принадлежало право собственности на квартиру, где проживала его мать, отказала ему в просьбе о приватизации.
Права ли администрация? Мотивируйте свой ответ.
Томин подал в суд иск о признании недействительным договора о передаче в собственность квартиры и свидетельства о праве собственности на жилище, выданных на его имя, мотивируя свое требование тем, что в документы не включена проживающая с ним несовершеннолетняя дочь. Суд отказал ему, признав доводы Томина необоснованными.
Правильное ли решение вынес суд? Можно ли не включать несовершеннолетних детей в документы о приватизации жилища, в котором они проживают?
Тема «Страхование»
Основные понятия: страховой риск, страховой случай, страховщик, страхователь, страховой полис, правила страхования, имущественное и личное страхование, добровольное и обязательное страхование, страховая премия, страховая выплата, страховая сумма.
Несколько лет Даниловы собирали деньги на машину. Достаток в этой семье небольшой, поэтому и не делали крупных покупок, не ездили в отпуск. Очень уже мечтали об автомобиле. Вечерами только и разговоров было, какую марку покупать, какого цвета. И вот свершилось! Купили. Стоит она под окном, ни единой царапинки, ни пятнышка – красавица. Вся семья налюбоваться на нее не может. Друзья приехали, поздравляют. А вечером, когда глава семьи пошел провожать друзей и еще раз на машину посмотреть, ее под окном не оказалось. Угнали!
«Господи! Сколько лет копили, во всем себе отказывали! – плакала мать. – Порадовались, называется, покатались, только день она у нас и простояла. Что делать?»
«Как что делать? – удивился друг отца. – Идите в милицию, а потом в страховую организацию, получите деньги».
«Да мы ее не страховали!» – разрыдалась мать.
«Как же так можно! Вы не знаете, что на улице делается? Вы где живете? Наша жизнь – сплошные неприятности и неожиданности!» – возмутился друг отца.
Но возмущаться было уже поздно.
В жизни происходят разные неожиданные события, в том числе неприятные. Человек может заболеть, его имуществу может быть причинен ущерб. В любом случае нужно попытаться свести к минимуму вредные последствия подобных событий. Этой цели и служит страхование, помогая компенсировать урон.
Заниматься страховой деятельностью имеют право только организации, имеющие лицензию (страховщики). Если представить страховую деятельность в упрощенном виде, то можно считать, что страховые организации собирают денежные взносы с граждан и организаций, заключивших договоры страхования, создают специальные фонды и компенсируют ущерб при наступлении определенных событий.
Основными источниками страхового права можно считать гл.48 Гражданского кодекса Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О страховании».
Страховой риск, страховой случай
Предполагаемые события, от вредного последствия которых можно застраховаться, называют страховыми рисками. Из числа рисков, которые можно застраховать, исключают события, которые наступят обязательно. Например, нельзя застраховать восход солнца. Не подлежат страхованию также убытки от участия в играх, пари, лотереях. Не могут быть застрахованы и противоправные интересы.
Страховой случай – это событие, при наступлении которого может быть выплачено страховое возмещение.
Договор страхования. Страховой полис
Для того чтобы застраховать риски, необходимо заключить договор страхования. Участников договора страхования называют страховщиком и страхователем. Если страховщиком может быть только организация, то страхователем – физическое или юридическое лицо.
В договоре страхования предусматриваются права и обязанности страхователя и страховщика при возможном наступлении страхового случая. Заключается договор в письменной форме.
Условия, на которых заключается договор страхования, очень объемные. Поэтому часто эти условия содержатся в особом документе – правилах страхования. Правила утверждаются страховщиком или объединением организаций-страховщиков. О том, что страхователь ознакомился с правилами и согласен заключить договор именно на таких условиях, делается отметка в договоре. Условия, содержащиеся в правилах страхования, обязательны для страхователя, поэтому он должен внимательно ознакомиться с ними при заключении договора.
Договор страхования не всегда выглядит как документ, подписанный сторонами. Факт заключения договора страхования может подтверждаться специальным документом – страховым полисом (свидетельство, сертификат). В полисе (от итал. polizza – расписка, квитанция) должны содержаться определенные законом реквизиты (от лат. requisitum – требуемое, необходимое). К реквизитам закон относит, в частности, сведения о страховщике и страхователе, об объекте страхования, размере суммы, в пределах которой будет произведена выплата, страховой риск, размер страховых взносов, срок действия, порядок изменения и прекращения договора. На обороте страхового полиса могут быть изложены правила страхования. Документ вручается после устного или письменного заявления страхователя о желании застраховать риски.
Выбор страховой компании
Чтобы застраховать свои риски, очень важно определить, к какой компании лучше обратиться. С точки зрения права важно проверить наличие и содержание лицензии. В государственной лицензии указывается ее номер, название и реквизиты страховщика. В обязательном приложении к лицензии перечисляются конкретные виды страхования, по которым страховщик может заключить договор.
Формы и виды страхования
Страхование может осуществляться в добровольной и обязательной формах.
Добровольное страхование возникает только на основе добровольно заключаемого договора, его условия стороны определяют самостоятельно.
Обязательным называется страхование, осуществляемое в силу закона. Такое страхование может финансироваться государством. Например, за счет федерального бюджета страхуются депутаты Федерального Собрания, судьи, пожарники, доноры, таможенники.
По договору имущественного страхования страховщик взамен уплаты страхователем страховой премии обязуется возместить убытки, причиненные застрахованному имуществу в результате наступления страхового случая, в пределах страховой суммы. В имущественном страховании можно выделить страхование имущества на случай гибели, страхование риска ответственности по некоторым обязательствам, страхование риска убытков от предпринимательской деятельности.
По договору личного страхования страховщик обязуется выплатить страховую сумму (или выплачивать ее частями, периодически) в случае причинения вреда жизни или здоровью страхователя (или иного застрахованного лица), достижения страхователем определенного возраста или наступления в его жизни предусмотренного договором события. В личном страховании можно выделить страхование жизни, страхование от несчастных случаев.
Существенные условия договоров страхования
Договор страхования, если в нем не предусмотрено иное, вступает в силу с момента уплаты страхового взноса. Для заключения договора страхования необходимо, чтобы между сторонами было также достигнуто согласие по всем существенным условиям.
Существенными условиями договора личного страхования являются сведения о застрахованном лице, о характере страхового случая, о размере суммы, в пределах которой будет произведена выплата при наступлении страхового случая, о сроке действия договора.
Договор страхования заключается на определенный срок, но может быть прекращен и досрочно. Досрочное прекращение возможно, например, в тех случаях, когда:
отпала возможность наступления страхового случая;
страхователь не заплатил страховые взносы в установленные сроки;
страхователь умер (физическое лицо) или ликвидирован (юридическое лицо).
Споры по договору страхования
Любой спор, возникающий в связи с договором страхования, подлежит рассмотрению в судебном порядке. Если договор заключил гражданин для удовлетворения своих потребностей, спор будет рассматриваться в суде общей юрисдикции. Но если гражданин заключил договор страхования как предприниматель или страхователь – юридическое лицо, спор будет рассматриваться в арбитражном суде.
Мы уже знаем, что общий срок для обращения в суд за защитой своих прав составляет три года. Но нужно помнить, что по договорам имущественного страхования срок исковой давности сокращен до двух лет. Течение исковой давности начинается с окончания срока, во время которого страховщик должен был осуществить страховую выплату.
Добровольное страхование осуществляется по воле сторон. Условия договора стороны определяют самостоятельно.
Обязательное страхование осуществляется в силу закона. Объекты страхования, риски, минимальные страховые суммы устанавливаются законом.
Страхование – вид деятельности, при котором граждане и юридические лица платят денежные взносы в специализированные организации, а эти организации выплачивают им определенную сумму при наступлении событий, указанных в договоре.
Страхователь – лицо, которое страхует свои риски, заключая договор страхования.
Страховая выплата – денежная сумма, которую страховщик обязан уплатить в соответствии с законом или договором в результате наступления страхового случая.
Страховая премия – плата за страхование, которую страхователь выплачивает страховщику в виде страховых взносов.
Страховая сумма – установленная законом или договором страхования сумма, в пределах которой будет произведена выплата.
Страховой полис – документ (свидетельство, сертификат, квитанция), подтверждающий факт заключения договора страхования.
Страховой риск – предполагаемое событие, на случай наступления которого производится страхование.
Страховой случай – фактически наступившее событие, которое указано в законе или договоре страхования.
Страховщик – юридическое лицо, которое имеет разрешение (лицензию) на осуществление определенных видов страхования.
1. Что такое страхование?
2. Могут ли граждане заниматься страховой деятельностью?
3. Какие виды страхования вы знаете?
4. Чем подтверждается факт заключения договора страхования?
5. Где разрешаются споры, связанные с договором страхования?
6. Какой срок исковой давности предусмотрен по договорам имущественного страхования?
7. Какие риски не могут быть застрахованы?
1. Директор коммерческой организации решил заключить договор страхования предпринимательского риска на случай наступления нового года. Он рассуждает так: «Каждый год в начале января в связи с новогодними праздниками во многих организациях объявляются новогодние каникулы. Некоторые организации не работают, поэтому не будут выполняться или будут выполняться с нарушением сроков договоры, которые мы заключили. Это может привести к убыткам, которые надо застраховать».
Сможет ли директор коммерческой организации заключить такой договор страхования?
2. Марина купила машину. Ездила она еще плохо. Поэтому она заключила договор страхования риска ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда. В страховой компании Марине объяснили, что теперь она может не волноваться: если в результате дорожно-транспортного происшествия по вине Марины кому-то будет причинен ущерб, этот ущерб выплатит страховая компания. В апреле 1997 года Марина попала в дорожно-транспортное происшествие. По ее вине был причинен ущерб автомашине «Волга». Марина обратилась в страховую компанию, но в выплате ущерба ей отказали.
Куда и в какие сроки должна обращаться Марина?
3. Игорь Андреевич заключил договор страхования имущества на случай гибели имущества. В подтверждение факта заключения договора ему был выдан страховой полис, на обороте которого были приведены правила страхования. В соответствии с этими правилами Игорь Андреевич должен сообщить страховой компании в течение пяти дней с того момента, когда он узнал о наступлении страхового случая. 5 марта застрахованное имущество Игоря Андреевича сгорело во время пожара. О том, что случился пожар и имущество сгорело, Игорь Андреевич сообщил в страховую компанию только 10 апреля. Страховая компания отказалась выплачивать Игорю Андреевичу страховое возмещение. «Я невнимательно ознакомился с правилами страхования, – оправдывался Игорь Андреевич. – А кроме того, у меня не было с собой полиса, поэтому я не мог посмотреть, в какой срок должен сообщить вам о пожаре».
Будет ли страховая компания выплачивать страховое возмещение Игорю Андреевичу?
4. Сомов застраховал дачу на 100000 рублей. Первая сумма страхового взноса составляла на момент заключения договора 1500 рублей. Однако через 10 дней страховая компания сообщила, что в связи с изменением курса доллара сумма первого страхового взноса должна быть увеличена втрое.
Правомерно ли требование страховой компании?
Анна ПОЛИЕВКТОВА, Елена АШМАРИНА
Выбор читателей
Комментарии