Ипотека по-российски. Кредит на 10 лет удваивает стоимость жилья

Новое в нашем лексиконе слово «ипотека» означает кредитование покупки жилья по определенным правилам. Можно жить в новой квартире и потихоньку расплачиваться. Но если на Западе система ипотечного кредитования обширна и хорошо отлажена, то мы пока в начале пути. Формирование рынка доступного жилья через ипотеку – такую задачу президент поставил перед правительством в ежегодном послании.

Как деньги копить

Для подавляющего большинства россиян жилищный вопрос остается основным. Между тем еще четыре года назад правительство разработало программу, согласно которой до 2005 года нужно было «обеспечить условия для привлечения долгосрочных инвестиций россиян в жилье, а также создать условия для использования кредитов и займов гражданами, застройщиками и городскими властями». Однако где воз, сегодня хорошо известно. Поэтому ипотеку региональные и местные власти придумали себе сами.

По оценкам экспертов, сегодня в стране действует до двух десятков различных программ, которые гордо называются ипотечными. Однако в 90% из них участвуют бюджетные или корпоративные финансы. Особенно распространены:

аренда жилья с последующим выкупом,

строительство и продажа жилья через фонды, получающие бюджетные средства,

дотирование местными властями ипотечных агентств, что снижает процентную ставку по кредиту.

На Западе обычно банки выдают ипотечные кредиты. У нас почти так же. То есть можно попытаться взять у банка взаймы. Правда, нужно внести первоначальный взнос – 20-40% от стоимости квартиры. Затем обязательная страховка (примерно 1,5% от стоимости кредита) жизни и потери трудоспособности, риска утраты и повреждения квартиры, титула собственности квартиры. Плюс некоторые единовременные выплаты: услуги нотариуса, консультанта, оценщика, госпошлина и т.д. И еще процентная ставка кредита – плата банку за риск – в долларах от 10 до 15%, в рублях от 15 до 24%.

Деньги выдаются на 5-20 лет. Ежемесячные выплаты составляют от 20 до 60% от дохода семьи. Требуется также документальное подтверждение платежеспособности и в некоторых случаях наличие поручителя. Количество документов для оформления кредита – от 5 до 20. Самый дешевый кредит – на 20 лет по 15% годовых в рублях, при таких условиях ежемесячные расходы на его погашение составляют 4 тысячи рублей при среднем доходе семьи 12 тысяч рублей.

Еще деньги на квартиру будущий новосел может накопить в стройсберкассе. Сюда он обязан в течение определенного срока ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой счет под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. Скопив примерно половину необходимых средств, он получает кредит на вторую половину также по ставке более низкой, чем среднерыночная.

Еще в нашей стране в роли кредитных организаций выступают сами застройщики. В этом случае взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве. Этот путь вложения средств еще недавно считался наиболее опасным. Но теперь на выходе законопроект, защищающий права граждан, которые финансируют строителей.

Самострой эффективней

В последние два года темпы индивидуального жилищного строительства выросли в 2,5 раза. Причем практически полностью за счет средств граждан и при практически полном отсутствии кредитной системы, потому что, по оценке экспертов, спрос на кредиты в 5 раз выше предложения. А все перечисленные выше условия доступны сегодня лишь 5-7% россиян – тем, у кого ежемесячные выплаты в 500-600 долларов составляют не более трети заработка.

Сравним отечественную и западную системы: у нас срок кредитования – в среднем 10-12 лет, у них 20-25 лет. Средняя процентная ставка по кредиту у нас – 12%, у них 4-6%. Рынок новостроек практически закрыт для ипотечного кредитования, поскольку ожидание квартиры растягивается против заявленных строителями планов на год-два, а в залог берется только жилье, на которое зарегистрировано право собственности.

Более того, в западных странах ипотека заработала только тогда, когда появился избыток квадратных метров. А российский рынок недвижимости хотя и растет небывалыми темпами, но все, что строится, распродается на стадии котлована за наличные без всякой ипотеки. Да, в 2000 году по ипотеке у нас приобреталось 0,5% жилья, а в 2004 году – уже 4%. Но в США – 80%, а в Восточной Европе в среднем – 60%.

Ипотека не заработает без создания переселенческого фонда, куда будут отселять не справившихся с выплатой кредита. Но у регионов давно уже нет денег ни на такой фонд, ни на социальное жилье.

Светлое будущее

Летом Госдума приняла во втором чтении 8 из 28 законопроектов по жилью, включающих в себя поправки в Гражданский, Жилищный и Градостроительный кодексы. Сегодня эксперты опасаются, что весь пакет до финиша не дойдет, хотя его сильной стороной была именно комплексность в решении жилищных проблем.

Одна часть законопроектов облегчает получение ипотечного кредита. Государство собирается помочь и банкам, чтобы они охотнее давали нужные для заемщиков «длинные» деньги. Предполагается, что объем кредитов резко возрастет: с 10,5 млрд.рублей в 2003 году до 344 млрд. к 2010-му. Но при этом и цены на жилье стремительно растут: в целом по России на 26% в год, а в Москве – на 45%. Возросший спрос еще подтолкнет цены вверх. Поэтому вторая часть законопроектов направлена на стимулирование строительства.

Сегодня авторы законопроектов уверяют, что массовое жилье будет стоить по 8-10 тысяч рублей за метр и у 30% населения с доходом 8-12 тысяч в месяц появится возможность приобрести квартиру с помощью ипотеки. Правда, вероятно, при этом имеют в виду те две трети семей, которые, приобретая жилье, продают уже имеющееся у них в собственности. В таком случае необходим кредит в среднем в 55% от стоимости квартиры.

Сейчас вместе с 30-процентным взносом при получении кредита нужно потратить еще 5-8% от стоимости жилья на единовременные выплаты. После введения поправок в законодательство эти выплаты должны уменьшиться до 2-5%. Но, как полагают эксперты, в ближайшее время первоначальный взнос вряд ли снизится, а ставки по кредиту будут уменьшаться с той же скоростью, что и инфляция. Сегодня цены на жилье формируются продавцами, а не рынком.

– Направление правительство выбрало правильное, – считает генеральный директор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Александр Семеняка. – Надеюсь эта система заработает лет через пять. Что касается учителей, то им предлагают специальную ипотечную программу. Причем, по мнению руководителя Федерального агентства по образованию Григория Балыхина, предоставление кредитов работникам сферы образования будет на приемлемых для них условиях. Это кредиты по 500 тысяч рублей сроком до 10 лет по ставке 5% годовых. Финансируют программу фонд развития образования, Внешторгбанк и Росбанк. В 2004 году эта ипотека стартовала в Кемеровской и Томской областях, квартиры уже получили 70 кемеровских и 50 омских семей. В дальнейшем опыт этого проекта может быть использован в других регионах.