Частная жизнь

Гражданское право

– Хочу купить квартиру, нашел подходящую. Хозяин квартиры у меня требует задаток. Что такое задаток с юридической точки зрения? Какого размера бывает задаток? Как его лучше оформить?

– Покупатель передает задаток продавцу для подтверждения серьезности своих намерений. Размер задатка устанавливается соглашением сторон. При продаже квартиры задаток обычно бывает 500-2000 долларов США.
Задаток часто путают с авансом, но это разные юридические понятия.
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ст.380 ГК РФ).
При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (по каким-то причинам, за которые ни одна из сторон не отвечает) задаток должен быть возвращен (ст.381 ГК РФ).
Таким образом, если окажется, что невозможно собрать справки на квартиру, выписать жильцов или в квартире произойдет пожар, то вам должны вернуть задаток в одинарном размере.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны, если ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.(ст.381 ГК РФ).
Таким образом, если вы найдете более подходящую квартиру, то задаток остается у продавца. А если продавец найдет более выгодного покупателя, он обязан заплатить вам двойную сумму задатка.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

– Я покупаю квартиру. Должен буду заплатить продавцу крупную сумму денег. Можно ли оформить документы на передачу денег распиской? Является ли расписка юридическим документом?

– Расписка в получении денег юридическим документом и доказательством в суде не является. Передачу денег нужно оформлять договором в простой письменной форме.
Заметим, что если в договоре купли-продажи квартиры указана реальная стоимость квартиры, то этот договор будет являться сам по себе доказательством передачи вами денежной суммы. В случае признания сделки купли-продажи недействительной стороны возвращаются в первоначальное положение – продавец выплатит вам денежную сумму, указанную в договоре купли-продажи, а вы вернете продавцу квартиру.
Если же в договоре указана сумма, соответствующая оценке БТИ, а вы платите за квартиру реальную рыночную цену, то в этом случае вам нужно обезопасить себя, чтобы в случае признания сделки недействительной вы могли получить реально уплаченную вами сумму. Для этого нужно составить договор займа с особыми условиями. По этому договору продавец квартиры занимает у вас сумму денег, равную реальной стоимости квартиры, и должен вернуть вам ее в том случае, если по каким-то причинам сделка будет признана недействительной.
При подписании договора займа вы должны иметь двух свидетелей, являющихся незаинтересованными лицами.
Все подписи должны быть выполнены таким же образом, как в паспорте, и каждая подпись должна быть снабжена собственноручной “расшифровкой” подписывающегося: подпись и ФИО полностью рукой самого подписывающегося.

– Я покупаю квартиру и должен буду передать продавцу крупную сумму денег. Где и как лучше передавать деньги за квартиру?

– Лучше всего передавать деньги в банке. В банке вы можете выбрать из 3 основных процедур безопасных расчетов:
– ответственное сейфовое хранение,
– индивидуальное сейфовое хранение,
– аренда зала для расчетов.
Услуги банка оплачиваются (от 50 до 150 долларов в зависимости от банка и оказываемых вам услуг), но вы гарантированно защищены от всевозможных неприятностей, связанных с ответственным моментом передачи денег. Кроме того, банк проверит подлинность денег.
Деньги завозятся в банк до регистрации договора (за один день, например), они проверяются, и, когда покупатель вступает в свои права собственности, продавец получает в банке деньги, подписывая акт приемки-передачи квартиры.

Судопроизводство

– Перед ДТП я готовил автомобиль к продаже. Теперь продать его по этой цене я уже не могу. Можно ли считать это упущенной выгодой? Можно ли взыскать с виновника ДТП ответчика через суд не только стоимость восстановительного ремонта автомобиля, но и эту упущенную выгоду?

– Объем возмещения вреда, причиненного пострадавшему, должен быть полным (ст.1064 ГК РФ), т.е. потерпевшему должны быть возмещены (ст.15 ГК РФ) и реальный ущерб, и неполученные доходы.
Реальный ущерб – это расходы, которые потерпевший произвел или должен будет произвести. Реальный ущерб может быть выражен утратой или повреждением имущества потерпевшего (автомобиля, багажа и др.), а также дополнительными расходами, которые потерпевший несет в связи с повреждением здоровья (расходы на лечение, дополнительное питание, приобретение лекарств, протезирование, посторонний уход и др.).
Неполученные доходы (упущенная выгода) – это доходы, которые потерпевший получил бы, если бы не попал в ДТП.
Например, в случае утраты работоспособности при ДТП потерпевший имеет право на возмещение утраченного заработка.
Таким образом, при обращении в суд в исковом заявлении можно потребовать возмещения не только реально причиненного ущерба, но и упущенной выгоды.
Однако на истца гражданским законодательством возложена обязанность доказывания своих исковых требований путем представления доказательств, к которым относятся показания свидетелей, различные документы и т.д.
Если суд придет к выводу, что упущенная выгода действительно имела место, то он вправе удовлетворить исковые требования и в этой части.

– Год назад попал в ДТП. Виновник отказывается выплачивать деньги за ремонт автомобиля. В течение какого времени можно подавать в суд?

– Иск можно предъявлять в течение 3 лет со дня ДТП (в течение срока исковой давности).
Пропущенный срок исковой давности может быть восстановлен судом в исключительных случаях – например, из-за длительной болезни истца.
Требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, могут быть заявлены без ограничения во времени.

Налогообложение

– Попал в серьезное ДТП, машина разбита и уже год стоит в гараже. Должен ли я платить налог с владельцев транспортных средств?

– Да, должны. Уплата налога с владельцев транспортных средств, т.е. с лиц, имеющих в собственности транспортные средства, регламентируется ст.6 Закона РФ “О дорожных фондах в Российской Федерации” и Закон не освобождает владельцев транспортных средств от уплаты этого налога в случае нахождения транспортного средства “не на ходу” или в ремонте.

Жилье

– Соседи сверху – музыканты и играют на рояле с утра до вечера. Шум целый день, нормально жить невозможно, договориться с ними не удалось. Что делать?

– Вы можете обратиться с жалобой в жилищную инспекцию или в суд с так называемым негаторным иском.
Вы можете требовать (ст.304 ГК РФ) устранения нарушения вашего права собственности – шумные соседи не посягают на вашу собственность, но препятствуют нормальному пользованию ею. Имейте в виду, что в суде вы должны будете предъявить доказательства нарушения ваших прав. Суд не сможет запретить соседям заниматься музыкой, но может обязать их выполнить звукоизоляцию своей или вашей квартиры.

– Я живу в небольшом доме, полученном по наследству. Имею земельный участок под строительство с фундаментом и дачу с земельным участком 6 соток. Имею ли я право купить еще один дом с земельным участком?

– Да. Вы имеете право купить еще один дом. Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом (ст.213 ГК РФ). Вы можете иметь любое количество домов, дач, квартир и участков.

– Мне нужно определить реальную стоимость квартиры (для получения компенсации за долю в квартире), поэтому необходимо иметь официальный документ об оценке квартиры. Где можно оценить квартиру? Сколько это стоит? Что такое БТИ? Знаю, что БТИ оценивает квартиры, но для чего используется оценка БТИ?

– Вам нужно обратиться к услугам профессионального оценщика. Стоит это около 30-100 долларов США в зависимости от типа квартиры. Профессиональный оценщик выдаст вам экспертное заключение или оценочный лист.
БТИ – бюро технической информации – это государственная служба оценки недвижимости.
Оценка недвижимости по методике БТИ не соответствует рыночной стоимости (в среднем она в 2-6 раз меньше) и используется на практике для определения налогооблагаемой суммы.

– Обязательно ли разрешение органов опеки и попечительства при продаже квартиры, если в ней прописаны несовершеннолетние? Может ли суд признать договор о продаже недействительным, если такого разрешения нет, а у ребенка нет другой площади?

– Разрешение органов опеки и попечительства обязательно – без такого разрешения сделка является ничтожной.
Если нет разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки с квартирой, в которой прописаны несовершеннолетние, то такая сделка – договор купли-продажи – ничтожна, поскольку не соответствует требованиям закона. Безусловно, суд признает такую сделку недействительной и возвратит стороны в первоначальное положение.

Семья

– Может ли мой муж при разводе требовать часть дома, если дом куплен мною до регистрации брака?

– Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, является его собственностью со всеми правами, какие предоставлены собственнику по распоряжению имуществом (ст.36 Семейного кодекса РФ). Следовательно, ваш муж не имеет права требовать при расторжении брака часть дома, который был куплен вами до вступления с ним в брак.
Однако если вашим мужем в период брака были произведены вложения за счет общего имущества или его личных средств, которые значительно увеличили стоимость дома, – это может быть капитальный ремонт, перепланировка и т.п., и в суде это будет доказано, то тогда дом может быть признан совместной собственностью. В этом случае ваш муж при расторжении брака вправе претендовать на 1/2 часть домовладения, если оно подлежит разделу в натуре, либо на соответствующую денежную компенсацию (ст.35 Семейного кодекса РФ).

– Я работал и на свои деньги купил квартиру, жена никогда не работала, а теперь при разводе требует раздела квартиры и хочет половину всего имущества. Что можно сделать?

– Ваша жена вправе это делать – все имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества (п.1 ст.256 ГК РФ).
При этом имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено, либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Например, если в период брака муж на свое имя купил квартиру (дом), то эта квартира является общим имуществом супругов, даже если жена никогда не работала и была домохозяйкой.
Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял (п.3 ст. 34 Семейного кодекса РФ) ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
Если супруг не имел самостоятельного дохода по неуважительным причинам, то при разделе имущества супругов суд может учесть это и выделить этому супругу меньшую долю имущества.

Татьяна БАЦАНОВА